本文轉載自公眾號：老張聊文旅，作者：張君
隨著我國文旅產(chǎn)業(yè)從增量擴張轉向存量優(yōu)化，如何盤活大量低效、閑置的文旅資產(chǎn)成為行業(yè)核心命題。相關數(shù)據(jù)顯示，景區(qū)類企業(yè)凈利潤增速普遍下滑，資產(chǎn)閑置與低效運營問題突出。本文結合典型案例與行業(yè)實踐，探討存量資產(chǎn)盤活的痛點與破局路徑。
一、存量文旅資產(chǎn)盤活的五大核心問題
1、資產(chǎn)情況復雜，歷史遺留問題多
多維度復雜性：既有因土地紅線違規(guī)被迫停工的“半拉子”工程（如某地工業(yè)遺址改造項目因用地性質(zhì)爭議擱置），也有建成后因策劃落后、資金斷裂導致閑置的案例（如湖北黃石“天空之城”景區(qū)曾因疫情瀕臨破產(chǎn)）。湖南湘潭萬樓景區(qū)因配套設施不足，年均維護成本超300萬元卻長期無收益，累計財務成本達2.41億元。
產(chǎn)權與債務糾紛：部分項目因多次抵押導致再融資困難，如某地古城商鋪因權責不清被非法占用，需通過“司法調(diào)解+資產(chǎn)評估”組合拳解決。
2、資金短缺與融資渠道受限
融資難、成本高：銀行對閑置資產(chǎn)項目放貸謹慎，傳統(tǒng)信貸模式難以適配文旅長周期回報特性。例如，重慶大足石刻曾因修復工程資金缺口依賴農(nóng)行專項貸款，而更多項目因缺乏抵押物難以獲得支持。
后期運營資金缺失：多數(shù)盤活方案僅聚焦前期改造，忽視持續(xù)投入。云南某古城商鋪雖引入餐飲業(yè)態(tài)，但因運營資金不足導致商戶頻繁更替，資產(chǎn)再度閑置。
3、產(chǎn)品同質(zhì)化與運營能力不足
模仿式開發(fā)困局：無錫靈山文旅集團指出，60%的存量項目因盲目復制成功案例導致同質(zhì)化競爭，如各地跟風建設的“古鎮(zhèn)”陷入千篇一律的窘境。
專業(yè)團隊匱乏：相關調(diào)查顯示，中小景區(qū)普遍缺乏策劃與運營人才，部分項目甚至因管理團隊水平不足導致二次爛尾。
4、體制機制僵化，市場化程度低
政企權責不清：部分國有景區(qū)因行政干預過多，難以吸引市場化團隊。例如，某古城曾因“政企不分”導致招商效率低下，后通過成立文旅集團實現(xiàn)資產(chǎn)顆粒歸倉。
缺乏創(chuàng)新容錯空間：大型企業(yè)層級審批繁瑣，制約靈活決策。大連熊洞街項目若非動漫公司跨界嘗試“工業(yè)遺址+科技IP”模式，難以實現(xiàn)廢舊工廠的網(wǎng)紅轉型。
5、政策支持與金融工具缺位
專項政策空白：當前國家層面缺乏針對文旅存量資產(chǎn)的系統(tǒng)性政策，地方實踐依賴宏觀指導。如貴州省曾摸排218個低效項目，但全國性盤活機制尚未形成。
金融產(chǎn)品單一：盡管部分銀行推出“旅游景區(qū)貸”“民宿貸”，但覆蓋面有限。雅安蒙頂山通過“茶文旅融合”輕資產(chǎn)模式盤活步道，卻因融資工具不足難以推廣。
二、破解路徑：創(chuàng)新模式與系統(tǒng)性對策
1、構建“資金+政策”雙支撐體系
設立專項資金與無息貸款：借鑒泰州“五大行動”經(jīng)驗，地方政府可劃撥存量資產(chǎn)總額的20%-30%作為補助，并聯(lián)合金融機構推出專項信貸產(chǎn)品。例如，湖北“天空之城”通過無還本續(xù)貸化解千萬元債務危機，實現(xiàn)三期項目重啟。
探索收益權質(zhì)押模式：湘潭萬樓項目通過“經(jīng)營權移交+社會資本合作”，引入湖南廣電6億元投資，預計年凈利潤達2200萬元，形成“資源換市場”的良性循環(huán)。
2、強化專業(yè)運營與人才引育
推行運營團隊評級制度：云南實施“萬名文旅人才”培訓計劃，對打造現(xiàn)象級項目的團隊給予最高500萬元支持。唐山宴通過自營+合伙人模式，將員工轉化為運營主體，確保服務品質(zhì)與創(chuàng)新活力。
深化產(chǎn)才融合：建立“文旅人才圈”，通過高校工作站、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟吸引專業(yè)人才，同時賦予企業(yè)自主認定權，破解“引才難”問題。
3、創(chuàng)新業(yè)態(tài)與科技賦能
文化+科技雙驅動：大連熊洞街以機械巨獸“北北”為核心IP，將廢舊工廠改造為青年潮玩地，年接待量超150萬人次。雅安蒙頂山通過“徒步+茶文化”閉環(huán)體驗，帶動步道利用率從20%提升至90%，文創(chuàng)銷售占比達15%。
輕資產(chǎn)運營模式：泰州通過“改造升級+業(yè)態(tài)重構”，將古運河廣場轉化為品質(zhì)商戶聚集區(qū)，新增收益渠道涵蓋夜游、市集與冠名權。
4、完善市場化機制與政策配套
政企協(xié)同與產(chǎn)權改革：湟源丹噶爾古城通過“招商圖譜”清退低效商戶，引入專業(yè)化團隊，國有資產(chǎn)商鋪開業(yè)率從60%提升至85%。貴州建立低效資產(chǎn)清單，推動“一項目一方案”精準盤活。
動態(tài)風險管理：泰州文旅集團利用VR電子繪圖與OA系統(tǒng)實現(xiàn)資產(chǎn)“家譜式”管理，降低二次閑置風險。
三、結論：從“存量包袱”到“增量引擎”
存量文旅資產(chǎn)的盤活需跳出“就資產(chǎn)論資產(chǎn)”的局限，轉向“需求引領+系統(tǒng)創(chuàng)新”。未來競爭的關鍵在于能否整合文化、科技、資本與人才要素，構建“策劃-改造-運營-迭代”的全生命周期管理體系。如專家所言：“存量資產(chǎn)的終極使命是創(chuàng)造精神文化價值，而不僅是物理空間的重塑”。唯有如此，天量閑置資產(chǎn)方能轉化為文旅高質(zhì)量發(fā)展的新動能。
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