聚焦、圍繞酒店投資5大核心關(guān)鍵環(huán)節(jié)——投、融、建/改、管、退，通過行業(yè)數(shù)據(jù)、專業(yè)的知識、豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的市場洞察力，為關(guān)注酒店投資的朋友，提供決策參考，提升專業(yè)、降低投資風(fēng)險。
次方點(diǎn)評【酒店投資面對面】欄目，邀請到已投酒店投資人/業(yè)主代表、酒店品牌管理公司、酒店供應(yīng)鏈企業(yè)、行業(yè)第三方專家學(xué)者，聚焦、圍繞酒店投資5大核心關(guān)鍵環(huán)節(jié)——投、融、建/改、管、退，通過行業(yè)數(shù)據(jù)、專業(yè)的知識、豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的市場洞察力，為關(guān)注酒店投資的朋友，提供決策參考，提升專業(yè)、降低投資風(fēng)險。
本期的6位酒店投資人，累計(jì)投資項(xiàng)目近100家。在他們其中，有的投資人從90年代開始投身于酒店投資業(yè)，一路見證了酒店連鎖品牌化進(jìn)程及每個時代下酒店業(yè)呈現(xiàn)的不同風(fēng)貌；有的投資人在國外待了多年，回國后進(jìn)入到酒店投資行業(yè)賽道，在門店經(jīng)營中一直與時俱進(jìn)地創(chuàng)新運(yùn)營思路；有的投資人投資了不同區(qū)域的多家品牌，但一直傾向于西北市場，尤其對自己的家鄉(xiāng)情有獨(dú)鐘；有的投資人則一直致力于自有品牌的深耕，面對品牌連鎖化率日益提高的大環(huán)境，不斷優(yōu)化、精進(jìn)自有品牌的效能與發(fā)展。
面對被疫情反復(fù)沖擊的酒店業(yè)，行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)是怎樣的?西南市場真的值得投資嗎？創(chuàng)新酒店運(yùn)營思路，除了優(yōu)化財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)以外，還有哪些新方法？一起來看看，本期6位投資人的投資經(jīng)驗(yàn)分享以及未來酒店的投資計(jì)劃。
01
跨行投酒店，會更注重降本增效？
跨行投酒店，會更注重降本增效？
朱學(xué)鋒分享自己最早從事的是汽車貿(mào)易行業(yè)。2011年，機(jī)緣巧合之下通過政府的一棟物業(yè)接觸到了格林豪泰品牌，這也是他投資的第一家品牌酒店。跟隨酒店業(yè)的時代發(fā)展步伐，他在經(jīng)營門店的過程中比較順利且收益可觀，所以后續(xù)又接連投資了5家品牌酒店。
他表示，自己在酒店投資行業(yè)中一邊摸索一邊發(fā)展，在投資經(jīng)營中控制成本很重要！比如，在籌建環(huán)節(jié)中對于大理石、瓷磚等產(chǎn)品的選購；在家具、布草、易耗品等供應(yīng)鏈產(chǎn)品的選購中都需要專業(yè)知識的儲備。
最后，朱學(xué)鋒建議行業(yè)內(nèi)的新投資人要和資深投資人多多交流，從中在物業(yè)選址、選擇品牌以及供應(yīng)鏈采購等方面獲得酒店投資經(jīng)驗(yàn)，以便在酒店投資和經(jīng)營中達(dá)到事半功倍的效果。
02
新投資人，不想只拘泥于一種運(yùn)營思路！
新投資人，不想只拘泥于一種運(yùn)營思路！
戴高樂分享自己曾在加拿大待了八年之久。在2017年，他和朋友在國內(nèi)投資了錦江酒店（中國區(qū)）的IU酒店，這也是他投資的第一家酒店。
2018年戴高樂回國時，正值酒店業(yè)處于發(fā)展高峰期，他最終選擇了酒店投資賽道，后續(xù)接連投資了2家美豪酒店，加上在籌的1家電競酒店，總共投資4家酒店。
戴高樂坦言，在2018年經(jīng)營酒店的狀態(tài)比較浮夸，“只要能賺錢，運(yùn)營思路未必是錯的”。到了2019年下半年—2020年疫情期，他發(fā)現(xiàn)用以往的運(yùn)營思路介入到一個新的行業(yè)渠道存在著較大的風(fēng)險性。
目前，他的在營酒店，有的在盈利，有的虧損了，但整體門店處于微弱的盈利狀態(tài)。
戴高樂闡述，做酒店投資應(yīng)該更多的站在行業(yè)角度做深度思考，而不能僅從投資人角度出發(fā)。他分享說：“以前想得寬泛，現(xiàn)在要往深度思考，把自己的護(hù)城河挖得再深一點(diǎn)，具有‘自我造血，自我循環(huán)’能力，這才是在行業(yè)中發(fā)展的王道。在疫情期做到門店賺錢，在疫情期后做到更賺錢，這是現(xiàn)階段的自我規(guī)劃。”
他建議酒店投資人在經(jīng)營酒店時，要和團(tuán)隊(duì)一起努力完成業(yè)績，勿做甩手掌柜。他表示后續(xù)會更多地介入到門店管理，成立自己的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)，對門店的財(cái)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，從中及時了解門店運(yùn)營遇到的困難、門店獲客渠道比例分配的調(diào)整等，以便更好地支撐門店的發(fā)展。
同時，他希望店長也能關(guān)注“在門店收益中，網(wǎng)絡(luò)客戶和協(xié)議客戶的占比情況”，希望團(tuán)隊(duì)通過研究和分析，挖掘更多的潛在客戶，以此來提升門店的營收。
03
時代的發(fā)展，要求酒店投資人越來越專業(yè)!
時代的發(fā)展，要求酒店投資人越來越專業(yè)!
金新明進(jìn)入酒店業(yè)近24年，投資的酒店分布于華東、西南、華南等多個地區(qū)，已投品牌有：城市便捷、維也納、維也納國際、美豪麗致、希爾頓歡朋和自有品牌。
他表示，目前中國品牌連鎖化率為30-40%，未來幾年品牌連鎖化會加快進(jìn)程，預(yù)測中國品牌連鎖化率可達(dá)50-60%?，F(xiàn)在的酒店業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到一個非常成熟的階段，但競爭將會越來越激烈，同時酒店行業(yè)存在著很多的痛點(diǎn)問題。
他回顧在90年代投資酒店時，投資人大體上都會有回報。千禧年代是中國酒店發(fā)展的初級階段，發(fā)展也最快，那時是酒店投資人獲得投資回報最好的時期。但在行業(yè)發(fā)展的過程中出現(xiàn)了一種“炒酒店”的狀況：有的業(yè)主將酒店裝修完就賣掉了，有點(diǎn)像房地產(chǎn)的快進(jìn)快出，但實(shí)際上這種行為并不是在做酒店，而是在炒酒店。
金新明對酒店投資經(jīng)驗(yàn)以及未來投資方向，分享了以下觀點(diǎn)：
一、時代的發(fā)展，要求投資人越來越專業(yè)。
疫情發(fā)生后，酒店業(yè)面臨著嚴(yán)冬，尤其是反復(fù)的疫情讓酒店投資人變得更加清醒，不僅重新認(rèn)識了酒店投資行業(yè)，也更加精準(zhǔn)地重新定位了品牌。
二、酒店投資選址最重要，再就是品牌定位。
以前總是認(rèn)為：“只要商圈好，品牌好，品牌的影響力足夠大，這樣的投資會穩(wěn)賺不賠”，但投資并不是這么一回事，酒店是重資產(chǎn)投資，酒店投資選址最重要，再就是品牌定位。
在未來的酒店投資中要多觀望，選好物業(yè)、選準(zhǔn)品牌，再進(jìn)行投資。
三、未來意向酒店投資，會考慮選擇華住集團(tuán)的品牌。
他分享自己心目中排名前五的酒店集團(tuán)是：錦江酒店（中國區(qū)）、華住、首旅如家、東呈、格美。同時他夸贊了碧桂園的工藝做得比較好。
對于后續(xù)的意向酒店投資，他表示會先選擇好物業(yè)后再做考量，而對于投資的品牌，會首先考慮選擇華住集團(tuán)的品牌。
最后，對于酒店業(yè)未來的發(fā)展趨勢，他表示，首先要看疫情的緩和度；其次要看品牌對酒店的支持；最后要靠房東、品牌、酒店人的一起努力，一起推動酒店行業(yè)的健康發(fā)展。
04
自有品牌的單房投資成本也可以這樣低？
自有品牌的單房投資成本也可以這樣低？
陳先平表示，自己從事酒店投資多年，從2015年開始逐步創(chuàng)立，孵化出品尚酒店，它在深圳注冊，但主要運(yùn)營地在廣西南寧。
目前，陳先平在投、在建的品尚酒店約達(dá)50多家。其中，運(yùn)營中的酒店有30多家，而與親友共同投資的直營店約有10家。
在品牌定位上，陳先平表示，目前品尚酒店有兩個品牌，“品尚奕”是經(jīng)濟(jì)型酒店，對標(biāo)的是像城市便捷這類檔次的酒店；“品尚瑾”對標(biāo)的是像維也納、宜尚這類檔次的酒店，同時品尚酒店會在成本控制和開源節(jié)流方面做到精簡化。
他分析了品尚酒店的運(yùn)營數(shù)據(jù)：品牌奕單房投資成本在5.5萬元，包括租金、辦證費(fèi)、物資、消耗品及其他一切費(fèi)用；客房體量在80-120間不等，平均房價在150元左右；月運(yùn)營成本60萬元（含房租），若不含房租則在50萬元，其中最精簡的店可以做到月運(yùn)營成本達(dá)48萬元（含房租），人房比為1:16。
對于酒店業(yè)未來投資該如何選擇品牌定位，他分享到主要根據(jù)物業(yè)的大小和規(guī)模做考量。
05
在酒店投資上，未來的中高端酒店吃香嗎？
在酒店投資上，未來的中高端酒店吃香嗎？
陳新輝分享自己目前投資了六、七家門店，2021年在籌酒店是深圳的白玉蘭酒店。
在酒店投資區(qū)域上，他表示自己沒有特別的地域要求，全國區(qū)域內(nèi)都可以選擇投資。而在選擇的品牌上，他則會根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和形態(tài)來選擇品牌的檔次。
對于未來的投資方向，他表示自己會重點(diǎn)關(guān)注錦江酒店（中國區(qū)）和華住集團(tuán)，而在錦江酒店（中國區(qū)）旗下品牌里則會重點(diǎn)關(guān)注維也納酒店。
面對疫情中酒旅業(yè)的低潮期，陳新輝希望品牌方能夠多多支持投資人，希望酒店人一起攜手共度難關(guān)！
06
為何會更傾向于投資西南地區(qū)？
為何會更傾向于投資西南地區(qū)？
封寧分享了自己投資的酒店分布于云南、貴州、廣州等省、市區(qū)域，投資的品牌有智選假日、喆啡、麗楓、如家、7天、城市便捷、IU、宜尚、隱沫等。
封寧表示自己是貴州人，比較看好貴州和云南這兩個市場。在貴州和云南如果遇到好的物業(yè)可以考慮投資，對于疫情期間旅游城市的物業(yè)要謹(jǐn)慎選擇。
在物業(yè)租金方面，他評判的標(biāo)準(zhǔn)是：如果租金占總投資額的40%以下，是一個合適的投資項(xiàng)目；如果租金占總投資額的20-30%，是最合適的；如果租金占總投資額的15%以下，項(xiàng)目很可能有問題；
在貴州和云南這兩個市場里，封寧相對更看好貴州市場。他分享道：
“因?yàn)樵颇下糜问袌霭l(fā)展了十多年，競爭比較激烈，而且房租也不低。而貴州是一個新興省份，比如安順、遵義等城市，但也要選房租比較低的城市投資。
如果一定要說貴州哪個區(qū)域不適合投資，比如，貴陽的‘花果園’不建議投資，因?yàn)樗翘柗Q全國最大的一個樓盤，很小的地方里住了60萬人，附近有非常多的酒店，之前有句形容它的傳說：‘一棟樓里的二三千房間全是酒店。’人流量可以，但環(huán)境及其他方面不太好，競爭激烈，所以不建議投資。”
他總結(jié)酒店投資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：首先，要看當(dāng)?shù)氐墓┙o和需求，這將決定著門店的客源以及門店經(jīng)營數(shù)據(jù)；其次，第一次投資酒店，一定要找當(dāng)?shù)刭Y深的酒店投資人做咨詢，這也是避坑之道。
他希望大家共同面對酒旅業(yè)的淡季，同心協(xié)力，攜手共進(jìn)！
看完以上合計(jì)投資項(xiàng)目近100家酒店的6位投資人的分享，這些投資了不同區(qū)域、不同品牌的酒店投資人，無論是從90年代就開始進(jìn)入到酒店圈的老業(yè)主，還是近兩年才邁進(jìn)酒店業(yè)的新投資人，他們面對酒店業(yè)高速發(fā)展期也好，或是行業(yè)面臨著”嚴(yán)冬“也罷，始終敏感地觀察業(yè)內(nèi)的行情動態(tài)和發(fā)展趨勢，與時俱進(jìn)地深度思考創(chuàng)新的運(yùn)營方式，自律性地讓自己在業(yè)內(nèi)保持著專業(yè)度，甚至是越來越專業(yè)！
2022的春節(jié)期間正值立春的到來，但基于目前疫情以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不明確，酒店業(yè)的春天還有等多久？
文化和旅游部信息中心副主任信宏業(yè)說：“疫情防控成為新常態(tài)，旅游行業(yè)在過去兩年經(jīng)歷了震撼、心靈的顫抖、驚喜和恐懼的疊加，起起伏伏，以至于現(xiàn)在每一次好轉(zhuǎn)，我們都是在祈禱之中度過，都希望這將是一個真正的好轉(zhuǎn)。”
疫情迭代了酒店人，在要求投資人越來越專業(yè)的同時，還需要酒店人擁有堅(jiān)韌的品質(zhì)！就像美團(tuán)門票度假事業(yè)部總經(jīng)理劉燕翔所說，我們需要擯棄幻想，敏銳地捕捉變化，“要堅(jiān)持，而不是煎熬。”
酒店投資人，2022年，我們一起繼續(xù)加油！
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