2021年6月6日正式開城的“只有河南·戲劇幻城”，在開業(yè)不到1年的時間股權結構就發(fā)生了大變動。原本，“只有河南·戲劇幻城”項目公司為建業(yè)集團全資子公司，股權變更后，河南文投持股51%，建業(yè)集團持股下降至49%。建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)也變更為河南文投持股90%，建業(yè)集團持股10%。除此之外，傳融創(chuàng)中國計劃出售深圳冰雪文旅城項目51%股權。頭部房企頻頻拋售文旅項目過半股權，以小見大，這會不會成為文旅業(yè)務被擱置的前兆？
-PART ONE-
融創(chuàng)割肉，萬科買單？
融創(chuàng)割肉，萬科買單？
不同于建業(yè)旗下兩個已完成股權變更的文旅項目，融創(chuàng)旗下的深圳冰雪文旅城項目股權轉讓目前仍處于洽談階段。此前，一份有關該項目的投資方案資料在網上流傳。據資料顯示，深圳地鐵、萬科的收購方案包含直接投資、和融創(chuàng)成立基金進行夾層收購兩種方式。
據媒體報道，有接近交易人士透露，融創(chuàng)持股51%，華發(fā)股份持股49%的深圳融創(chuàng)冰雪城尋找接盤方有三大難點。
一是受限于項目采用的“超投模式”（合作雙方成立項目公司，各自持有一定比例的股權，但并不按照股權比例來分擔土地價款，而是由合作方超出股權比例提供大部分資金，另一方只提供小部分資金。等項目申請到開發(fā)貸后，合作方提前收回超投部分的資金；項目全部完工，雙方再按約定的股權比例分配項目利潤），融創(chuàng)51%股權的潛在接盤方必須考慮冰雪城自持部分的成本和運營問題。
二是接盤方需要和項目合作方華發(fā)共同承擔剩余50%土地款，約為63.55億元。
三是該項目自持比重高，可售型住房項目占比低。僅有30萬平米人才房，且售價限定為同地段市場商品住房售價的60%。
換言之，深圳融創(chuàng)冰雪城接盤方既需要有足夠殷實的家底，同時還具備足夠強大的運營管理能力。顯然，在當下尋找這樣的玩家并非易事。畢竟這是個投資額高達338.3億元，且肩負建成集世界最大室內雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設施的重任。
回溯過往，自2017年入場以來，冰雪文旅一直是融創(chuàng)布局的重點之一。截至今年2月，融創(chuàng)文旅已開業(yè)運營9家雪場（包括3家室外雪場），6個融創(chuàng)雪世界，分別位于哈爾濱、無錫、重慶、成都、廣州以及昆明。此外，今年融創(chuàng)已簽約多個冰雪文旅項目。2月21日落戶安徽省合肥市肥西縣的肥西融創(chuàng)冰雪綜合體項目，3月以蘇州首座室內雪場的身份簽約落戶的蘇州融創(chuàng)雪世界等。
面臨股權轉讓的不止是冰雪項目，還有融創(chuàng)文旅城項目。今年1月，融創(chuàng)甘露山文旅城項目股權發(fā)生變化。該項目的兩大合作方武漢城建和融創(chuàng)原本持股比例均為50%，股權變更后，武漢城建持股比例上升至85%，融創(chuàng)下降至15%。這個規(guī)劃用地面積1.1萬畝，總投資700億的文旅項目，建成后有望成為中西部最大的主題文旅項目。
相較2021年，今年融創(chuàng)旗下文旅項目更多是陸陸續(xù)續(xù)的股權變更和零零散散的項目簽約。僅2021年5-6月，多家融創(chuàng)文旅城先后開業(yè)，其中包括濟南融創(chuàng)文旅城（5月29日）、桂林融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)（6月26日），還完成了貴陽融創(chuàng)文旅城項目簽約（6月10日）等。
-PART TWO-
房企做文旅，到底多燒錢？
因為投入大、周期長，門檻高的固有屬性，文旅幾乎不可能在短期內實現盈利。所以，“文旅”常被戲稱為“苦旅”，即便是房企也不例外。在融創(chuàng)初入文旅行業(yè)之際，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德就表示，“融創(chuàng)并不看重文旅集團的短期回報”。但是，市場和股東或是券商機構是否愿意等待，還需要打上一個問號。
有分析指出，融創(chuàng)之所以要轉讓股權，原因之一是想要借此完成深圳融創(chuàng)冰雪城項目的輕資產轉型，改善資產沉淀現狀。畢竟自從2017年與萬達的重磅交易之后，融創(chuàng)文旅方面資產就開始沉淀，且在總資產中的占比呈增長趨勢。
在正式踏入文旅行業(yè)的第二年，融創(chuàng)2018年年報僅提及文旅板塊收入20.3億元，總收入占比為1.63%，其他核心數據只字不提。有媒體推測，這意味著融創(chuàng)重資產投入的文旅業(yè)務尚處于虧損狀態(tài)。一年之后，融創(chuàng)在2019年年報中不僅公布了文旅板塊收入28.5億元，總收入占比為1.7%，負債總額為224.7億元。2020年年報顯示，融創(chuàng)文旅板塊收入38.8億元，總收入占比保持在1.7%。
收入同比增長，但是總收入占比卻變動不大，由此推斷融創(chuàng)文旅板塊仍有很大的營收貢獻增長空間。當然，做文旅的不止是房企，也就是說在這條賽道上“一擲千金”的不只有融創(chuàng)。
以上文提及的建業(yè)為例，旗下的文旅項目經濟賬就值得深究。
2015年簽約落地的建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)，土地競得價為1.38億元，加上投資建設費用，總金額超150億元。據財報顯示，2015年建業(yè)地產總收入為125.63億元。
2021年開城的“只有河南·戲劇幻城”投資共60億元，包括長328米、高15米、厚2米的當今世上單面最長的人工夯土墻。在項目開建的2017年，建業(yè)地產總收入為138.79億元。
對于建業(yè)而言，無論是置身收入無法覆蓋文旅項目投資總額的2015年，或是身處投資占比總收入近一半的2017年，都不會將大量現金投入其中。有業(yè)內人士透露，因為文旅項目的資金投入需要提前支取，并且需要陸續(xù)開發(fā)5～7年。所以，大多房企不會選擇使用現有現金流投資，而是會采用銀行、債券等外來資金。但是，這些資金是有使用成本的，如果按一般融資成本7.5%來算，高昂的利息將會加劇企業(yè)的資金壓力。
而且，大型文旅項目因為建設周期長，不得不面對一些意外因素。同為建業(yè)旗下的鄭州櫻桃溝足球小鎮(zhèn)項目去年因水災道路沖斷，復建無期，6億元投資及9億元建設用地或將成為15億元無效資產。“只有河南·戲劇幻城”剛運營了45天，后因水災和疫情又停業(yè)了45天。停業(yè)之外，因為水災積水帶來的設備維護費用，又是一筆不菲的開支。
正如建業(yè)文旅方面在接受媒體采訪時所說，“一切還都是摸著石頭過河，沒有現成的案例可循，我們整個團隊只能是邊干邊探索。”巨額文旅投資之下，除了項目自身的建設運營成本之外，“學費”也是一項不可忽視的額外支出。
-PART THERR-
文旅，房企的“新棄子”？
文旅，房企的“新棄子”？
嚴格來說，融創(chuàng)和建業(yè)目前并沒有“拋棄”各自的文旅項目，只是降低持股比例。但是同為百強房企的藍光發(fā)展卻是在認真拋售旗下文旅項目。年初，藍光發(fā)展宣布以1元價格打包甩賣多個項目約15億資產，其中包括一個土地競得價位19.6億元的文旅項目天津小站鎮(zhèn)“稻米俠”主題樂園。這是繼都江堰、昆明之后，藍光發(fā)展旗下的第三個水果俠星球項目。
基于流動性和債務危機，“稻米俠”項目年初陷入了停工、訴訟、查封、復工困難等問題，因此被藍光發(fā)展放入資產甩賣包中，一同出售。最終，該資產包由一家成立不足兩周，但實控人為金科地產旗下的企業(yè)收入囊中。有媒體戲稱，這是一筆關于川（藍光發(fā)展）、渝（金科）地產“一哥”之間的交易。
當越來越多的房企面臨流動性危機時，酒店之外，同樣積淀大量資金的文旅會不會成為“新棄子”？從積極和消極面看，房企既有繼續(xù)持有并發(fā)展文旅項目的動機，也有止步或是拋售項目的壓力。
選擇繼續(xù)“苦旅”的房企，會享受到兩大利好，一來文旅項目是其與地方國企合作的新抓手，二來借助大型文旅項目完成城市未來發(fā)展的提前卡位。
融創(chuàng)在優(yōu)化沉淀文旅資產的同時，還在強化與地方國企的鏈接。今年年初，融創(chuàng)與北京北文資產（北京市文資辦實控）及吉林省長白山保護開發(fā)區(qū)管理委員會簽約戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)長白山和平雪場、火山遺址風景區(qū)、長白天地度假酒店、南山雪場等項目。
此前，融創(chuàng)與廈門國際郵輪母港集團（廈門市國資委實控）合作高崎漁港項目，運營管理河北旅投集團（河北省國資委實控）旗下金山嶺滑雪場項目，運營管理廣西路橋集團（廣西自治區(qū)國資委實控）旗下路橋融創(chuàng)茂項目等。
無論是落子上海川沙的迪士尼，或是選址北京通州的環(huán)球影城，大型文旅項目一般選址在城市新區(qū)。其中，既有土地建設成本的考慮，也有助于推動文旅項目與新區(qū)的相互成就。
于房企而言，想要實現提前卡位城市未來發(fā)展，除了文旅項目之外，城市更新也是選擇之一。但是相較于動輒千億且對運營管理能力要求更高的城市更新而言，顯然文旅項目的門檻略低一些。以粵港澳大灣區(qū)為例，華僑城、融創(chuàng)和佳兆業(yè)早早入場。其中，華僑城憑借著2020年布局30個文旅項目等動作先人一步。
不過，文旅項目遭遇股權轉讓和資產拋售的現實背后，的確也藏著讓房企忌憚的弊端。
一是流動性危機下，陳舊的文旅地產“圈地”模式正式告一段落。此前，文旅是一些房企圈地的“幌子”。但是在資金鏈收緊的情況下，部分前期靠賣房和門票勉強算得過賬的項目，難以純靠運營收入維生。一些文旅項目后期運營甚至仍要靠集團輸血。對于當下的房企而言，這樣的文旅項目無疑是燙手山芋，急于脫手。
有業(yè)內人士向空間秘探透露，江浙滬一大型文旅項目今年以來持續(xù)虧損，只能依靠母公司一醫(yī)藥公司輸血。但是，對文旅項目輸血，于本就“貧血”的房企來說真的不容易。
二是文旅業(yè)務資產證券化難度增加，難以反向輸血房企。在房企的多元化業(yè)務中，物業(yè)堪稱近年來的香餑餑。原因無他，通過登陸二級資本市場，物業(yè)板塊能實現對房企的反向輸血。但是，文旅項目的整體回報周期過于漫長，讓本就近乎“驚弓之鳥”的資本市場有所畏懼。
一位融創(chuàng)人士曾于2021年透露，“一些經營較好的文旅項目，會有上市的規(guī)劃，有可能冰雪會先出來。”2021年末，市場傳聞融創(chuàng)考慮分拆冰雪業(yè)務，最早于2022年赴港上市。但也有業(yè)內人士分析指出，冰場和雪場投資和運營成本高、回報周期較長，平均回報周期為5-6年，資本市場需要更長的觀望時間。
-PART FOUR-
房企文旅的不同活法
房企文旅的不同活法
既然文旅是否會成為房企“新棄子”一說，尚無定論。那么不如打開思路，思考房企文旅如何跳脫原本的“文旅地產”發(fā)展模式，嘗試不同的新活法。拋開房企身份的局限，以下這幾個“文旅+地產”的項目新玩法，或許能為房企文旅操盤手們帶來不一般的靈感。
01迪士尼
先文旅后地產
今年2月，迪士尼宣布推出迪士尼住宅社區(qū)業(yè)務“迪士尼故事生活”，與開發(fā)商和房屋建筑商共同合作居民社區(qū)。而且，接受過迪士尼傳奇賓客服務培訓的迪士尼演職人員負責運營社區(qū)協(xié)會。根據公告，迪士尼的首個社區(qū)將建在美國加利福尼亞州科切拉谷，華特·迪士尼本人就在此擁有一個住所。
據“迪士尼故事生活”官網顯示，該社區(qū)有多種房屋類型可供選擇，包括莊園、獨棟住宅和公寓。不僅如此，該社區(qū)還將開發(fā)酒店、海灘公園、餐飲和娛樂產品。不難看出，這是一個典型的“文旅+地產”項目。不同的是，在“迪士尼故事生活”，文旅先行，成為了地產的補給養(yǎng)分。定位“尋求探索、創(chuàng)新和靈感的好奇夢想家和實干家的終極目的地”的迪士尼住宅社區(qū)，對“迪士尼夢想家們”（迪士尼粉絲）來說，很難不心動。
02良渚文化村
人文成就孤品
在社交平臺上，萬科良渚文化村頻頻出圈，這離不開美麗洲堂、良渚文化中心、曉書屋等公共建筑和配套，還與五千年良渚文化遺址留存的古韻休戚相關。據了解，早在良渚文化村發(fā)展初期，萬科便定下了三大原則：尊重自然和生態(tài)，懷著對土地的敬畏之心開發(fā)；嘗試復興良渚五千年文明；著力于營造田園棲居生活，為中國新城市主義人居場所提供實踐范本。
隨著良渚文化村二期、三期的建設，勸學公園、礦坑公園等公共建筑，以及舉辦的一系列活動，如杭州不熟藝術節(jié)、春日游園會、各類展覽等，豐盈了人文精神底蘊。再加上酒店、商場等商旅設施的補充，讓良渚文化村在從人文精神上發(fā)展社區(qū)的基礎上，得以成為一個能夠滿足多重需求的綜合體目的地。因此，有人將良渚文化村譽為“文旅地產孤品”，人文在其中功不可沒。
03阿朵小鎮(zhèn)
蓬勃的生命力
阿朵小鎮(zhèn)開業(yè)之際，曝光眾多。拂去一些虛實不明的贊賞，這個融創(chuàng)花了4年時間打造的旅居小鎮(zhèn)，著實藏了不少驚喜。既有“以田園綜合體”為核心，因地制宜而建的藏馬山森林公園，還有北方首個民宿集群“阿朵花嶼”，集結多個頭部民宿品牌，以及生活配套商街“阿朵花街”、美術館、阿貍主題樂園等等。
在阿朵小鎮(zhèn)，自然和農業(yè)是強烈生命力的重要來源之一。不同于其他文旅小鎮(zhèn)，只是將農業(yè)視為點綴。從藏馬山的森林，藏馬湖，到阿朵云茗谷茶田、芳香谷玫瑰園，阿朵小鎮(zhèn)已初步形成以農業(yè)、種植為主，包括春耕節(jié)、春茶節(jié)等節(jié)日設置。讓人在北國山水之間，也能遇見江南風雅，滿足了歸園田居的需求。
有人戲稱，“做文旅運營就像‘老鼠蹬油車’，一開始就停不下來。開始還會有哪天可以輕松點的思想，后來發(fā)現根本沒可能。”所以，一些房企在踏足文旅行業(yè)之際，會給自己確定發(fā)展周期。汪孟德曾說融創(chuàng)文旅的重要性，會在三到五年后顯現。從目前看來，三五年并不充裕，但是自身現狀卻讓房企難以繼續(xù)延長文旅板塊的發(fā)展周期。如果不能獨立行走，房企文旅項目很難扭轉成為“棄子”的局面。一場變革，勢在必行。
最新評論