今年以來，“縣域旅游”的爆火讓眾多人感到意外，但更讓人出乎意料的是，據(jù)空間秘探公眾號后臺縣城酒店投資人留言，稱今年投資的縣城酒店并沒有賺到錢，咨詢是否是投資選擇出了問題，有沒有適配縣城的投資品牌。針對該投資人疑問，空間秘探邀請到凱里亞德酒店（河源和平店）投資人廖清華進行了一個專訪。
廖清華在商業(yè)、房產(chǎn)領域，有著豐富經(jīng)驗。雖然凱里亞德（河源和平店）是廖清華投資的第一家酒店，但在建造與經(jīng)營過程中卻有著不一般的表現(xiàn)力，100天的建造周期、70%復購率及開業(yè)連續(xù)8天滿房等強勁的經(jīng)營表現(xiàn)，都展現(xiàn)了投資人對縣城酒店投資邏輯的精準把握。本篇文章將結合投資人故事，解析縣城酒店投資的底層邏輯。
01
國際中端酒店
與縣城的“搭檔”
基于對當下市場的觀察，原本深耕房產(chǎn)領域的廖清華決定轉型。同時，又見于和平縣缺乏優(yōu)質酒店的現(xiàn)實，作為和平縣本地人，廖清華也希望自己能為縣城經(jīng)濟提供一些助力，最后，決定選擇投資一家酒店，作為手下商業(yè)綜合體物業(yè)配套。
雖然是第一次投資酒店，但多年的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗給予了廖清華清晰的思路。“投資凱里亞德酒店前期，我們花了半年到一年的時間去考察，期間跟錦江集團旗下的品牌都有接觸，也去廣州、深圳還有江西實地考察過凱里亞德品牌的其他3.0版本的優(yōu)秀門店”廖清華表示，投資前期需要做大量調研工作，摸清當?shù)厥袌鲚喞?，了解各酒店品牌基本實際投資情況，才確保自己對酒店市場大致情況能做到心中有數(shù)。
“針對和平縣現(xiàn)有的酒店品牌，我們希望能選擇一個更加有競爭力的品牌，要比現(xiàn)有品牌更高一個檔次。”了解各酒店品牌優(yōu)勢與特點后，廖清華結合和平縣現(xiàn)有物價及消費水平、物業(yè)等實際情況精挑細選。最終，將目光鎖定在既受年輕商旅客群歡迎，又能代表縣城門面，同時投資性價比較高的凱里亞德酒店上。
“凱里亞德雖然說是一個中端品牌，但是它的可塑性很強，能夠用中端酒店的投資成本呈現(xiàn)出星級酒店的效果。在和平市場，大家都認為凱里亞德是和平最好的酒店。為什么呢？雖然我們沒有游泳池等這些高端酒店標準的配套，但是我們的服務是做得最好的，加上我們物業(yè)條件比較好，在房間面積上會更大一些，融入凱里亞德國際化的裝修風格，最后呈現(xiàn)效果就很高級，可以稱得上是和平縣的門面。”
投資成本方面，凱里亞德酒店3.0的基準線是套內(nèi)毛坯單房造價6.5萬，整體綜合單房裝修造價10萬以內(nèi)。廖清華對酒店項目有更高的呈現(xiàn)需求，凱里亞德品牌方因此為其匹配了更高性價比的方案，用低于市場中端酒店平均造價的價格，呈現(xiàn)“超中端”的效果，滿足了廖清華想要打造和平縣最好酒店需求。此外，在河源市已經(jīng)有五家凱里亞德品牌酒店，在當?shù)匾簿哂幸欢ǖ闹龋蟊娬J可度高?？梢哉f，這家國際中端商旅酒店品牌與縣城組成了完美的“搭檔CP”。
02
“100天”造出
一家口碑酒店
“100天”造出
一家口碑酒店
根據(jù)2024上半年新開業(yè)酒店相關數(shù)據(jù)，酒店平均籌建周期是7.8個月；部分品牌可以在4～5個月完成新店籌建。其中，中高端酒店平均籌建周期為8.3個月，中端酒店平均籌建周期為8.1個月，經(jīng)濟酒店籌建周期為6.8個月。凱里亞德酒店（河源和平店）108間客房，包括酒店大堂大概8000平方，籌建周期只要了100天。開業(yè)半年以來，無論是消費者反饋，還是品牌方團隊的實地考察，都對凱里亞德酒店（河源和平店）的品質交口稱贊。當問及為何能做到如此高效的同時保證品質，廖清華主要向我們分享了以下兩點。
其一，整個工期安排十分緊湊，時間安排比較合理，每個環(huán)節(jié)的銜接嚴絲合縫。“品牌方會派監(jiān)理來到現(xiàn)場管理指導，避免施工過程中出現(xiàn)不符合設計要求的情況，嚴格把關，因此整個建造過程也很少出現(xiàn)返工的情況。同時品牌方會在開工前跟我們開一個協(xié)調會，明確施工要求與施工重點等等。一切講清楚后，我們施工也很順利。”廖清華表示，最重要的是，雙方都擁有專業(yè)的設計和工程團隊，尤其品牌經(jīng)理對于整體事項協(xié)調明確，整體方案清晰。
一方面，品牌方有完整的驗收和巡檢標準，從樣板間驗收通過到最后官網(wǎng)上線，中間需要經(jīng)過大面積施工、工程巡檢、IT驗收通過、VI/店招驗收通過、竣工驗收、核心物資驗收通過、餐飲驗收通過、品牌元素驗收通過、運營驗收通過等多道流程，得益于品牌設計團隊對物業(yè)情況把握精準，設計圖紙呈現(xiàn)與現(xiàn)實高度貼合，施工過程專業(yè)細節(jié)，不出紕漏，整個過程銜接順利；另一方面，廖清華有豐富的地產(chǎn)經(jīng)驗，對物業(yè)的掌握足夠清晰，也能夠更好地推進物業(yè)針對的設計，同時也還有一支地產(chǎn)背景的施工團隊，對于品牌方提出的要求與強調的細節(jié)重點，能夠快速領會與執(zhí)行。雙方強強聯(lián)合，整體工期推動流暢絲滑。
其二，錦江全球采購平臺，及凱里亞德酒店模塊化裝配，提供了便捷高效的助力。廖清華告訴我們，只要根據(jù)籌備要求去錦江GPP線上平臺訂購，不僅成本更低，風格、標準匹配度高，許多家具、材料都做好了配套；交貨時間快，效率也高，且質量也有保證，省去許多“貨比三家”與等待交貨的時間及成本。廖清華還打了一個比方：“如果去外面找供應商的話，還需要去溝通設計風格、標準，等設計出來再到交貨時間就很長了，起碼也要兩個月。”
03
酒店70%復購率的秘訣
酒店70%復購率的秘訣
在與凱里亞德（河源和平店）投資人廖清華的專訪結束后，為更具體了解酒店經(jīng)營情況，空間秘探就酒店經(jīng)營情況與凱里亞德酒店（河源和平店）總經(jīng)理林金連（以下統(tǒng)稱為“林總”）也作了一個簡單的采訪。據(jù)林總介紹，酒店開業(yè)連續(xù)8天滿房，開業(yè)半年整體業(yè)績喜人，平均 RevPAR 大概在 200-300 元左右，當?shù)叵M者的認可度也是逐步上升。爬坡期后，70%的復購率更是凸顯了酒店的口碑與客戶忠誠度。
一家剛開業(yè)的酒店，能夠如此受歡迎，一方面，與凱里亞德酒店（河源和平店）的風格、體驗等突出競爭優(yōu)勢有關。步入凱里亞德酒店，與世界有關的多元空間裝飾，地球儀、世界地圖、旅行百寶箱、探索家語錄、海洋味的香氛等，無一不激發(fā)著入住旅客的對旅行探索的好奇心。林總表示，“不管從哪里來的住店客人，對酒店的滿意度都很高。”消費者對酒店的高滿意度不僅來自于凱里亞德國際化的時尚設計風格，還有品牌對于本土化戰(zhàn)略精準落地帶來的特色體驗。以早餐為例，凱里亞德酒店（河源和平店）早餐除品牌標配的48種品類外，還額外增加了如豬雜粉、百香果飲品、粵式早茶等當?shù)氐奶厣朗匙鳛殪`魂注入，讓住客足不出戶便能享受到當?shù)靥厣L味。
一方面受益于品牌在當?shù)貜V泛的知名度和高品質口碑。據(jù)了解，目前廣東省在營的凱里亞德酒店有70多家，歷史簽約140家，單整個河源市就有五家，且每家門店在當?shù)囟加胁诲e的聲譽，攜程評分也平均在4.5分以上?？捎^的門店數(shù)量與良好經(jīng)營帶來的口碑，讓凱里亞德品牌在廣東地區(qū)取得了一定的品牌影響力與公信力。因此，凱里亞德酒店（河源和平店）一開業(yè)，不少人便慕名而來。
此外，高品質服務也是酒店高復購率的核心。如酒店會提供一些像開車拿行李、送客人上樓、為大堂客人奉茶等五星級酒店才有的增值服務；對于VIP客人，酒店會記住客人喜好與習慣，給客人賓至如歸感?？紤]到客人在出行途中的實際需求，酒店還會特別提供箱潔衣理、憶枕無憂、百寶箱、奶香一夢等體貼暖心的細致服務，讓客人在凱里亞德酒店獲得更加舒適溫暖的旅居生活體驗。這些服務雖然只是一些“小事”，但各種“小事”的重重疊加自然地給消費者帶來體驗舒適度，這種舒適度繼而也為酒店帶來穩(wěn)定的會員忠誠度。
04
縣城酒店投資的
三大底層邏輯
以上對凱里亞德酒店（河源和平店）投資人故事的還原與拆解，也給了我們關于縣城酒店投資的“啟發(fā)”與“答案”。結合廖清華的投資視角、酒店經(jīng)營故事與行業(yè)觀察，能夠總結出以下縣城酒店投資的三大底層邏輯。
精準研判的市場定位
做什么類型的酒店？選擇什么樣的品牌？想抓住什么樣的消費客群？對于酒店投資，各方面都容不得半點疏忽大意，對于縣城酒店來說，酒店投資則更要精打細算。以廖清華為例，針對當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平、居民消費水平、商業(yè)經(jīng)營綜合狀況，對商圈的消費客群進行市場細分，并結合市場容量和總體需求和當?shù)匚磥戆l(fā)展空間等方面，最后鎖定在中端酒店、高級感的商旅品牌上面，以年輕商旅客為目標受眾群體。于是，定位國際中端商旅的凱里亞德酒店品牌，成為廖清華的首選。
凱里亞德品牌酒店，自2017年入華以來，在深入市場洞察基礎上精準本土化，發(fā)展到現(xiàn)在，已形成集國際化、年輕化、智能化、質價比于一身的品牌特點。落地縣城后，品牌國際化與智能化的特點，讓凱里亞德在一眾縣城酒店中能夠以差異化競爭優(yōu)勢脫穎而出；年輕化的品牌風格，深受年輕商旅客喜愛；高質價比兼顧了投資人成本與居民消費水平和用戶體驗，是品牌落地縣城后把握商業(yè)勝算的關鍵。根據(jù)市場定位認真考量后的選擇，讓廖清華投資的第一家酒店既收獲了口碑，也收獲了業(yè)績。
高投資性價比的品牌選擇
今年“縣域旅游”的火爆，給縣城酒店也添了一把火，去縣城住“高端酒店”的話題也頻上熱搜?？h城旅游與酒店相互作用，小縣城出圈的同時也呼喚著更具“高端”感住宿產(chǎn)品的出現(xiàn)，但高成本的酒店投入顯然不適應縣城現(xiàn)有消費水平，兼顧市場接受度和投資性價比的酒店產(chǎn)品無疑是縣城的最優(yōu)選。
據(jù)廖清華反映，他投資的這家凱里亞德被當?shù)厝朔Q為和平縣最好的酒店，總體投資成本也不高。這與凱里亞德整體風格呈現(xiàn)的高檔次以及產(chǎn)品品質不無關系。凱里亞德源自法國現(xiàn)代的時尚設計風格，讓酒店以中端的酒店價格，實現(xiàn)更高級、更有檔次的空間效果。依托品牌20多年的全球發(fā)展積淀，凱里亞德摸索出了一套定制化“質效雙優(yōu)”的產(chǎn)品運營體系，加上錦江的平臺資源支撐，能夠在保持品質的同時進一步降低投資成本，打造出高性價比產(chǎn)品。
實干專業(yè)的賦能團隊
一個優(yōu)秀的項目落成，是一種全周期綜合結論的體現(xiàn)，既要有經(jīng)濟型強調的性價比，最好還需要帶點高奢的個性與態(tài)度，“既要又要”普適需求，是項目打造的重點和難點。投資人背后的賦能團隊，便需要專業(yè)而實干，給予投資人專業(yè)可靠的支持。“酒店籌建過程中，品牌方會告訴我們改造的核心要點是哪些？給我印象最深刻的，就是對于衛(wèi)生間的裝修防水要求，在此之前，我們自己是沒有注意到的。但是品牌方非常強調這一點，并會把衛(wèi)生間的每一個鋪貼方式告訴我們，比如怎樣鋪貼才不會漏水。半年多了，酒店也沒出現(xiàn)漏水的情況。其實漏水對酒店來說是很致命的一個問題。”廖清華表示，這雖然是一個很小的細節(jié)，但足以反映品牌團隊的專業(yè)與細心。扎實的專業(yè)知識以及對品質的高追求，最后才成就了一個令人滿意的酒店項目。
花小錢辦大事”是每個人都理想的狀態(tài)，卻很難有品牌能夠去滿足。不管是從整個市場環(huán)境出發(fā)，整體經(jīng)濟面臨的壓力與挑戰(zhàn)，還是從縣城酒店出發(fā)，都促使凱里亞德品牌朝著兼具投資性價比與體驗質價比的方向去努力，為縣城酒店投資底層邏輯，捋出了一條參考線。
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