本文轉(zhuǎn)載自公眾號：老張聊文旅，作者：張君
最近幾天看到國內(nèi)一家頂級規(guī)劃院做的山東一個鎮(zhèn)域的鄉(xiāng)村振興規(guī)劃方案，方案理念很新、項目高大上、ppt呈現(xiàn)效果炫酷，很多人認為這應該就是一個優(yōu)秀的規(guī)劃方案，筆者認為恰恰相反，里面規(guī)劃的很多項目，如果算上折舊，融資成本等，大多數(shù)100年都收不回來，更不用說再算上土地成本，那就更遙遙無期。
基于20年的專業(yè)理論和實踐經(jīng)驗，本著正本清源，回歸常識的目的，從項目落地和風險管控的角度談一下如何評判一個規(guī)劃的好與壞。
01
規(guī)劃作用
規(guī)劃屬于開發(fā)建設的綱領性指導性文件。通過規(guī)劃的指引，推動項目有序建設，有效的規(guī)避風險，推進旅游經(jīng)濟增長和旅游資源可持續(xù)利用。
02
一個規(guī)劃好壞的判斷維度
規(guī)劃的成敗最關鍵就是項目能否落地，規(guī)劃項目的市場客群支撐力度有多大，項目的投融資自平衡能力強弱，項目是否經(jīng)得起建成后運營的考驗，項目的商業(yè)模式是否成立。這才是規(guī)劃和項目落地的根本和底層邏輯，是規(guī)劃的本。至于規(guī)劃ppt呈現(xiàn)效果，規(guī)劃的高大上項目是浮在表面的東西，是規(guī)劃的末。一個規(guī)劃如果舍本逐末，最后項目或爛尾，或一地雞毛，淪為負資產(chǎn)包袱。
若規(guī)劃項目的商業(yè)模式不成立，缺乏客群支撐能力、項目的投融資自平衡能力不強，主要領導一換，新官不理舊帳，新官上來基本不會蕭規(guī)曹隨，而是另搞一套，這種非市場化的項目基本逃脫不了夭折的命運。
03
前期規(guī)劃階段風控
本著對規(guī)劃成果和落地負責的原則，規(guī)劃公司要對成果和最終的結果負責，業(yè)主可以要求規(guī)劃公司在收取合理規(guī)劃設計費的基礎上，拿出一部分規(guī)劃設計費進行結果對賭或部分項目進行少量跟投，這樣在一定程度上減少管殺不管埋現(xiàn)象，增加規(guī)劃的落地性和科學性。
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