高校宿舍床位問題正從“邊緣話題”走向“中心舞臺”。同樣以住宿為核心功能的酒店，如何在這片新藍(lán)海中分得一杯羹？
高校宿舍床位告急，早已不是什么新鮮事。從北大、清華等頂尖學(xué)府明確不再為專碩提供宿舍，到河南中醫(yī)藥大學(xué)因安排學(xué)生入住校外酒店引發(fā)爭議，高校住宿問題正從“邊緣話題”走向“中心舞臺”。與此同時，酒店業(yè)的日子也不好過，不少酒店正在尋找新的業(yè)務(wù)增長點和轉(zhuǎn)型方向。那么，究竟什么樣的酒店有望在這片新藍(lán)海中分得一杯羹呢？
Part 01.
有望分得一杯羹的酒店：
基礎(chǔ)、類型與策略
有望分得一杯羹的酒店：
基礎(chǔ)、類型與策略
1.基礎(chǔ)條件：地理位置與設(shè)施配套
地理位置是酒店轉(zhuǎn)型做高校宿舍的關(guān)鍵因素之一。距離高校不超過3公里、通勤時間控制在15分鐘以內(nèi)的酒店，天然具備競爭優(yōu)勢；如果周邊能有多家不錯的高校，就更是潛在的贏家。比如位于大學(xué)城周邊、臨近多所知名高校的酒店，能夠便捷地接觸到大量的潛在學(xué)生客戶群體。
同時，酒店的設(shè)施配套也至關(guān)重要。擁有足夠數(shù)量的客房、可靈活改造的空間布局，以及基本的生活設(shè)施如空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)等，是滿足學(xué)生住宿需求的基礎(chǔ)保障。
2.主要類型：經(jīng)濟型唱主角，“老破小”漲身價
經(jīng)濟型酒店在這一轉(zhuǎn)型浪潮中占據(jù)主導(dǎo)地位。其品牌定位與高校宿舍的消費層次較為契合，裝修風(fēng)格簡約實用，注重性價比，能夠滿足學(xué)生群體的基本住宿需求。
位置合適的一些“老破小”商務(wù)型酒店也在這場變革中浮出水面。這些酒店通常具備良好的機電系統(tǒng)，只是裝修風(fēng)格老土，裝飾面破損，稍加改造，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施配置，挖掘這一市場潛力，便有望將閑置的商務(wù)客房轉(zhuǎn)化為學(xué)生宿舍資源。
3.幾種“吃法”：靈活的物業(yè)出租與改造合作
（1）作為房東，出租物業(yè)給高校：一些業(yè)主，可選擇將整棟或部分樓層出租給高校，由高校自行負(fù)責(zé)裝修和運營管理。業(yè)主收取穩(wěn)定的租金收益，這種模式風(fēng)險較低，收益較為穩(wěn)定，但對物業(yè)資源要求較高。
（2）趁機進行資產(chǎn)變現(xiàn)：借高校需要解決宿舍問題的契機，部分老舊酒店有望直接出售物業(yè)給有需求的教育機構(gòu)或投資方，實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。
（3）改造、合作，掘金藍(lán)海：與高校直接簽約，將全部或部分區(qū)域/樓層長租給學(xué)校，作為學(xué)生宿舍，實現(xiàn)長期合作。也可以引入專業(yè)的宿舍運營管理公司，共同投入資源對酒店進行改造，打造符合學(xué)生需求的宿舍產(chǎn)品，并按一定比例分享運營收益。這種模式能充分發(fā)揮各方優(yōu)勢，共同開拓市場，是當(dāng)前較為常見且具有發(fā)展?jié)摿Φ暮献鞣绞健?br />
Part 02.
改造與合作：開啟市場的
關(guān)鍵密鑰
改造與合作：開啟市場的
關(guān)鍵密鑰
有望分羹的酒店，具體如何切入高校宿舍市場，改造和合作是核心路徑。無論是空間布局的優(yōu)化，還是設(shè)施服務(wù)的升級，亦或是與高校及專業(yè)團隊的合作模式選擇，每一步都關(guān)乎著酒店能否在這片新藍(lán)海中穩(wěn)健前行。而這些具體的實施策略，不僅需要酒店自身的探索，也可以借鑒其他行業(yè)在類似轉(zhuǎn)型中的成功經(jīng)驗。
1.改造之道：空間、設(shè)施與服務(wù)升級
（1）空間布局優(yōu)化：根據(jù)學(xué)生住宿特點，重新規(guī)劃客房空間。同時，合理設(shè)置公共活動區(qū)域，如自習(xí)室、休閑區(qū)等，滿足學(xué)生的學(xué)習(xí)和社交需求。
（2）設(shè)施更新與添置：在原有酒店設(shè)施基礎(chǔ)上，更換或者補充完善宿舍必備設(shè)施。如配備書桌、衣柜等學(xué)習(xí)和儲物家具，升級網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，確保網(wǎng)絡(luò)覆蓋穩(wěn)定高速。此外，可增設(shè)自助洗衣房等設(shè)施，提升學(xué)生生活的便利性。
（3）服務(wù)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新：從傳統(tǒng)的酒店服務(wù)模式向宿舍服務(wù)模式轉(zhuǎn)變。建立 24 小時安保制度，確保學(xué)生住宿安全；提供宿管老師式的貼心服務(wù)，關(guān)注學(xué)生的生活和學(xué)習(xí)狀況；開展豐富多彩的宿舍文化活動，營造溫馨和諧的居住氛圍。
總之，輕量化改造是主流方向。拆除電視、迷你吧，增設(shè)雙層床、書桌，將單間成本控制在1萬元以內(nèi)，是許多酒店的首選。智能化升級則是提升競爭力的關(guān)鍵。加裝智能門鎖、獨立電表，開發(fā)宿舍管理系統(tǒng)，實現(xiàn)報修、繳費、門禁“一碼通”，不僅能降低管理成本，還能提升學(xué)生體驗。
2.合作事宜：多方共贏的資源整合
（1）與高校的深度合作：與高校建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系是關(guān)鍵。高校可提供學(xué)生生源、住宿需求標(biāo)準(zhǔn)等，酒店則按照要求提供定制化的宿舍產(chǎn)品和服務(wù)。雙方共同制定宿舍管理規(guī)章制度，協(xié)調(diào)解決學(xué)生住宿過程中出現(xiàn)的問題，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、互利共贏。
（2）引入專業(yè)運營團隊：如果缺乏宿舍運營管理經(jīng)驗，可引入專業(yè)的宿舍運營管理公司。這些專業(yè)團隊具備豐富的學(xué)生宿舍運營經(jīng)驗、成熟的管理模式和廣泛的服務(wù)資源，能夠有效提升宿舍的運營效率和服務(wù)質(zhì)量，降低酒店的運營風(fēng)險。
（3）與供應(yīng)商的合作共贏：與家具、家電、網(wǎng)絡(luò)等供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，爭取更優(yōu)惠的采購價格和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。通過批量采購、長期合作等方式，降低改造成本和運營成本，提高項目的盈利能力。
Part 03.
長租公寓變身企業(yè)員工宿舍
給酒店存量改造帶來的啟示
長租公寓變身企業(yè)員工宿舍
給酒店存量改造帶來的啟示
存量酒店轉(zhuǎn)型高校宿舍，是一次大膽的跨界嘗試。在這場變革中，如何借鑒其他行業(yè)的成功經(jīng)驗，顯得尤為重要。長租公寓在企業(yè)員工宿舍市場的成功實踐，為酒店提供了諸多可資借鑒的思路。
長租公寓通過定制化的改造、精細(xì)化的運營管理、個性化的服務(wù)設(shè)計以及社區(qū)化的居住氛圍營造，滿足了企業(yè)員工多樣化的住宿需求。例如，一些長租公寓在投資階段就與周邊企業(yè)達(dá)成員工宿舍的合作意向，根據(jù)企業(yè)需求對物業(yè)進行定制化的改造和設(shè)施配備；同時，打造智能化的宿舍管理系統(tǒng)，實現(xiàn)在線選房、報修、費用繳納等功能，提升管理效率和居住者的便捷性。其次，提供個性化的增值服務(wù)，如組織職業(yè)技能培訓(xùn)、興趣社團活動等，豐富居住者的課余生活，促進其全面發(fā)展。此外，營造社區(qū)化的宿舍環(huán)境，通過設(shè)置共享廚房、健身房等公共空間，增強居住者之間的互動交流和歸屬感。
對于存量酒店而言，這些經(jīng)驗具有重要的參考價值。一方面，酒店可以引入智能化管理系統(tǒng)，優(yōu)化宿舍的日常運營，如通過手機端實現(xiàn)門禁控制、費用查詢與繳納、報修申請等功能，提高管理效率，減少人力成本。另一方面，借鑒長租公寓的社區(qū)化理念，打造適合學(xué)生交流互動的公共空間，如設(shè)置自習(xí)室、活動室、健身房等，增強學(xué)生的歸屬感和滿意度。
從酒店到高校宿舍的轉(zhuǎn)型之路，將有更多酒店投身其中。我們期待酒店與高校攜手書寫更輝煌的合作篇章，為推動社會資源高效利用、促進教育與商業(yè)深度融合貢獻(xiàn)更多智慧，共同打造一個更加開放、多元、共贏的生態(tài)系統(tǒng)。
本文作者職務(wù)：峰景文化旅游發(fā)展（天津）有限公司副總經(jīng)理
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