本文轉載自公眾號：老張聊文旅，作者：張君
投資運營民宿，沒有那么簡單，需要規(guī)避國家政策風險，需要科學的選址落位，需要深度剖析民宿自身的優(yōu)劣勢，需要對民宿投資回收周期較長、要有工匠精神有一個清晰的認知，需要明晰民宿的定位，更需要回歸投資運營民宿初衷，回歸思考的原點。
01
規(guī)避國家政策風險
民宿投資最大的風險就是政策風險，比如水源保護地、自然保護區(qū)、生態(tài)保護紅線等，一定要進行風險規(guī)避，避免投資損失。
02
民宿的選址落位至關重要
民宿的選址落位需要依托于成熟的旅游區(qū)，或者處于民宿聚集區(qū)。
民宿依托于成熟的旅游區(qū)，可以借勢發(fā)展：第一，借勢旅游區(qū)良好的森林生態(tài)環(huán)境；第二，借勢旅游區(qū)已有的相關基礎和游樂項目配套，可節(jié)省相關配套成本。第三，借勢旅游區(qū)品牌，成熟旅游區(qū)具有一定的品牌影響力和客群基礎，減少了營銷推廣成本。
處于民宿聚集區(qū)，可以與其他民宿品牌抱團取暖，不同民宿同處同一區(qū)域，不同品牌之間客群可以共享，可以共享旅游公共休閑娛樂配套，分攤其成本。
03
深度剖析民宿的優(yōu)劣勢
民宿所在地的自然環(huán)境資源是否具有競爭優(yōu)勢，在區(qū)域內是否具有壟斷性和不可復制性。所處區(qū)域的季節(jié)性問題，一年中營業(yè)時間，也就是適游期；
若民宿處于山上，周邊的綜合配套不完善的情況下，對于員工招聘，員工留任具有一定挑戰(zhàn)。
民宿是否靠近進入旅游區(qū)的主要旅游通道，更要分析進出主要通道的游客行為規(guī)律，游客是否有可能停留，若進出游客不停留，即使靠近主要旅游通道，也難以借勢發(fā)展，共享客群。
民宿海拔高度如何，夏季溫度在區(qū)域內是否具有避暑功能的競爭優(yōu)勢。
04
民宿投資回收周期較長，要有工匠精神
1、民宿不是一個賺快錢和賺大錢的賽道
前端時間考察了寶雞紅河谷景區(qū)一家運營非常好的山莊民宿，森林生態(tài)環(huán)境很好，臨近溪水資源，夏季清涼，具備避暑功能；依托的紅河谷景區(qū)已有的相關基礎和游客休閑游樂項目配套，節(jié)省大量的配套成本。紅河谷作為4A景區(qū)，具有一定的品牌影響力和客群基礎，民宿可以借勢發(fā)展。擁有以上諸多利好條件下，每年營業(yè)收入也就是200萬左右。
還考察了另外三處民宿，是一家西安的投資運營公司采用20年租賃的方式，在政府資金完成的援建房屋基礎上（沒有建安成本），負責三處民宿的裝修和運營，有三個層次的民宿：面向大眾的民宿，面向中產(chǎn)階層、面向高端客群民宿。目前在運營的大眾客群和高端客群的民宿運營收入覆蓋不了運營成本（租金、工資、水電、裝修、家具、攜程渠道推廣）。
面向大眾和高端客群的民宿，只給客人供應早餐，因算上廚師和采購等各種費用，餐飲收入覆蓋不了支出，就進行了協(xié)作分工，把餐飲的業(yè)務讓渡給當?shù)卮迕?，客觀上也維護和與村民的融洽關系，民宿只做毛利率最高的住宿（可達75%的毛利，65-70%的凈利潤）。
民宿項目主打海拔1000米左右夏季涼爽的氣候，客群主要來自周邊西安和寶雞城市，目的是夏季避暑前來休閑放松，運營公司為了減少投資成本，沒有安裝地暖，休閑娛樂配套很少，人員的工資不高，當?shù)?000元/月/人，即使這樣的情況下，幾年內也很難盈利。
2、民宿運營要有工匠精神
民宿是不僅是一個長線投資行業(yè)，也是一個需要工匠精神的行業(yè)，需要根據(jù)長年累月的運營經(jīng)驗積累，客人的反饋意見，不斷加強細節(jié)，以期形成良好的口碑，吸引更多的回頭客。
05
明晰民宿的定位
投資民宿首先要解決的就是項目定位問題，或定位高端，因為利潤相對高，或定位大眾，賺人頭，薄利多銷，切記不高不低，不上不下。
1、民宿定位大眾
若民宿院子數(shù)量有限，且存在淡旺季，北方地區(qū)滿打滿算200天營業(yè)時間，但投資的建安成本，運營成本，比如人員工資基本上剛性的，不能降低，定位大眾游客，民宿沒有賣點的話，短時間內也難以盈利。
除非類似臺灣的民宿，臺灣民宿可以在較短時間賺錢的原因主要是成本低，多年前專門考察過臺灣的飛牛牧場、清境農場類的景區(qū)景點與民宿，臺灣民宿的投資運營風險很低，他們大多都是存量資產(chǎn)，沒有建安成本，轉型發(fā)展民宿旅游，主打的就是成本低，排污等配套之前就有，硬性投入較少，輕資產(chǎn)運營，沒有貸款的財務成本壓力，夫妻經(jīng)營，沒有高大上的產(chǎn)品，也不加杠桿，踏踏實實經(jīng)營，依靠口碑和回頭客。
2、民宿定位中端
若民宿定位中端，滿足不了有很強消費能力的高端客群，大眾客群又消費不起，中端客群主要是中產(chǎn)階級，伴隨房價下行，資產(chǎn)財富縮水，中產(chǎn)階層更加追求性價比，最終就會導致民宿陷于低價競爭策略，對于定位中端的民宿需要中等的投資，但對于采用低價策略的民宿，若民宿院子數(shù)量又有限，投資和收益嚴重不匹配，回收周期也會不斷拉長，風險敞口隨之擴大。
3、民宿定位高端小眾
民宿定位高端就要有特色，有品質，環(huán)境營銷要彰顯高端，設施配套要彰顯高端，裝修材料風格要彰顯高端，如新中式風格的民宿，建安和裝修成本就相當高，低成本的鋼結構基本上就不能使用，加上軟裝成本、運營費用、市場培育周期、宣傳推廣費用等，綜合下來投資成本就會很高。
人為什么要過來是首先要思考的問題，要將較遠距離的游客吸引過來買單是運營關鍵所在，這就需要民宿有特色和獨特性，首先定位上面的獨特性，與周邊項目的差異性，文化的挖掘，裝修的風格，產(chǎn)品的設置，活動的植入，建筑的風格，服務管理，品牌推廣、服務配套等都要求系統(tǒng)解決方案，以上都是需要成本投入，但投入的成本主要還是通過住宿回收現(xiàn)金流，雖高端民宿定價高一些，根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗5年內也難以回收成本。類似莫干山和黃河宿集這樣的高端民宿都有其發(fā)展的底層邏輯，莫干山得益于多年的品牌積累，形成了品牌知名度和影響力，在市場上形成了標簽效應，當然也得益于長三角巨大的高端客群市場；黃河宿集的發(fā)展一方面得益于長城、黃海、騰格里沙漠等這樣的強IP資源的加持，以及多個知名民宿品牌的聚集，構建了品牌聚集區(qū)，大家抱團取暖、強強聯(lián)合、共享客群。
06
回歸投資運營民宿初衷
投資運營民宿首先要回歸初衷、回歸思考的原點?？紤]投資民宿是否是玩情懷，項目民宿開發(fā)的初衷就附加了很多的社交屬性和業(yè)務拓展平臺屬性的話，則是不同的投資維度，就不適合用短期的財務投資思維去評判。
若追求賺錢為目的，就是要考慮清楚是追求長期的戰(zhàn)略投資，還是追求短期的財務投資。
1、追求財務投資
如果追求短期的財務投資，投資收益比是衡量民宿項目成敗的關鍵因素，沒有之一。投資運營成本高低是決定了民宿能否活下去的關鍵。民宿是否盈利，可以算一筆賬，計算投入和產(chǎn)出。投入成本包括裝修成本和基礎設施投入，基礎設施投入是大頭，包括水電管網(wǎng)、污水、熱水等，還有周邊的道路建設，再就是人員成本，對外宣傳和推廣，這構成了項目投資開發(fā)建設成本。
收益產(chǎn)出也可以進行測算，估算多少人會來，每間民宿客單價，可以估算投資回收期。以北方為例，一年365天，適游期4月-10月，共計200天左右，一共10間院子/房子，入住率按照比較高的60%，一間1000元/晚，那么一年的毛收入為120萬?？赡苓€有一些其他的收益，比如餐飲和小游樂項目，可忽略不計。
成本的話，裝修一間10萬，10間為100萬，人員成本10萬，宣傳推廣20萬，這就130萬，還不包括道路基礎設施投入、建安成本，水電管網(wǎng)投入，周邊環(huán)境營造，那么成本將非常高。
投資建設民宿時需要與地方政府進行商談，要求地方政府分擔部分硬性成本，負責基礎設施和水電管網(wǎng)的配套建設，或從其他方面購買服務進行彌補，平衡投資，控制風險。
2、追求戰(zhàn)略投資
未來國家政策有可能調整，集體建設用地入市，享受和國有土地同等待遇，民宿宅基地的土地價值將產(chǎn)生較高的溢價，民宿變成了可以轉讓、抵押、變現(xiàn)的資產(chǎn)。這就是追求長期的戰(zhàn)略投資，類似于風投的概念。
追求遠期的戰(zhàn)略投資，若民宿宅基地面積不大，不建議分期開發(fā)，要盡可能的將宅基地全部拿下來，要考慮到人性因素，避免項目發(fā)展起步后，再拿下宅基地代價過高，最終不能整體成片打造，影響項目的整體價值。若想盡可能的減少投資風險，也可以考慮采用多家眾籌的模式，投資風險共擔。
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