2023年的酒店投資市場，火得“熱辣滾燙”，大量行外人涌進來“淘金”。
他們馬不停蹄地找物業(yè)，一絲不茍地談合同，在籌建時親力親為，有些人恨不能住在裝修工地上……
可許多人的付出并未能獲得相應的回報，忙活大半年，最后只開了一家賠錢的酒店。
為什么如此努力卻一敗涂地？
到底哪一步出了問題？
01
那些錯誤的選擇
許多人從一開始就走錯了。
酒店投資的第一步是選項目。
同樣的資金和時間，投到一流、二流、三流項目上，產(chǎn)出是截然不同的。
項目選得好孬，直接決定投資成敗。
尤其酒店投資一次性投入大，投入又都變成固定裝修，既帶不走也不好改，這就更要求投資人在項目落子前務必謹慎、謹慎、再謹慎，瞪大眼睛挑對項目，千萬不要挑個爛桃子。
然而，這能決定生死的第一步，許多投資人卻漫不經(jīng)心。
有些人選項目時竟懷著此類想法：
“這家酒店轉讓費80萬，半年房租40萬，我手里120萬資金正好夠用，就盤它吧”
“我沒干過酒店，先盤個小店找找感覺，這家店30來間客房，投入少，風險小，就它了”
“這家酒店一接手就能繼續(xù)營業(yè)，省了裝修改造了，就它了”
“這家店就在家門口，來回很方便，就它了”
“這家店的裝修好漂亮呀，好喜歡，這簡直就是我的夢中情店！就它了”
“這里的租金低，房東事兒少，就它了”
……
這類投資人選項目，不是去選成功機率最大的，風險最小的，而是去選自己偏愛的、能沾便宜的、看似省事的……
還有一些更夸張的投資人：
從看項目到拍板，總共就看了一兩家店，而且也只是去現(xiàn)場轉了兩個樓層，開車在附近轉了一圈……
別人選項目是百里挑一，他是二選一，這成功概率怎能比？如果運氣都好到這程度了，直接去買彩票不比開酒店香？
02
走錯的危害
走錯的危害
無視酒店投資邏輯，僅憑個人好惡選項目，結果往往就是：
把本應放棄的不及格項目，納入掌中，大張旗鼓地改造、裝修，運營起來。
這就好比育苗時選了“殘種”，即使能發(fā)芽，即使給足了陽光雨肥，也會因先天不足，長得病病怏怏的，很難成器。
一旦選錯了項目，投資人會干得非常累。
因為不合格的項目是萬坑之源。
開頭如果開錯了，就像扣錯了襯衫的第一?？圩?，后面會步步錯，不停地踩坑。
每一個坑最終都需用錢填平，小坑十幾萬，大坑上百萬……填坑用得都是酒店未來的利潤，回本時間被拉長。
如果不幸選了個重殘品，后面將會為此次犯錯付出沉重代價——投資人要不停地填坑、改錯、補救，四下奔走求告，到處輾轉騰挪，各種縫縫補補……
有可能酒店整個生命周期，十年、十二、十五年都回不了本，之前所有努力，都只是在屎上雕花。
決定做什么，比實際做什么更重要。
03
什么是好酒店
什么是好酒店
要想選對項目，首先得明白：
什么樣的酒店才算好酒店？
每個投資人心中的好酒店是不一樣的。
舉個例子，同樣手上有500萬：
老貓是一個中年高管，工作動蕩不安。他想用自己這些年的存款開一家小酒店，將來好有一份長期而穩(wěn)定的工資外收入。他不參與經(jīng)營，會加盟大連鎖品牌，由店長來管理日常。他對回報率要求不高，但風險一定要低。
二狗是一個小老板，一直做各種賣賣，他開酒店沒有什么情懷，一心只想賺錢。他是借親戚的錢來開店的，所以做事親力親為，能省則省，務求能快速回本，他計劃如果這家店利潤可以，就快速開第二家、第三家，把酒店當成未來主業(yè)。
狐君是搞資本運營的，他進入酒店業(yè)，可不想只開一兩家店，他要創(chuàng)造一種新模式、新品類，為那些存量老酒店賦能，將來開到百店千店！他現(xiàn)在是在打樣階段，模式走通后，會用資本的方式快速擴張。
你看，同樣是酒店投資人，
有人看重安全性，有人盯著回報率；
有人想快速回本，有人要長期收益；
有人只在乎賺錢，有人更關注品牌；
有人是以小博大，有人是降緯打擊……
不同的投資目標下，好項目的定義是不同的，篩選的標準也不同。
投資人首先要從自身的資金、資源出發(fā)，明確自己的投資目標，理清需求排序，確定選項目的標準。
我能投____錢，資金成本是____ ；
我擁有的資源有____；（經(jīng)驗、團隊、關系等）
我投資最在意的是____，其次是____；
我期望的投資回報是____；（回本年限、投資回報率、品牌創(chuàng)建等）
我偏好的項目類型是____；（酒店定位）
我不考慮的項目類型是____?
想不清楚就很難選得準，甚至你連讓中介/朋友幫你推薦項目，都說不清需求，人家也很難精準推薦。
這就好比找媒婆介紹對象，不怕你“要求多”，就怕你“我沒什么要求”，你自己都不知道要什么，媒婆怎么幫你？
04
如何選好酒店
如何選好酒店
確定了大方向，接下來就是具體選擇了。
在展開具體步驟前，我們先介紹兩個至關重要的原則，它們是選擇的支點和天秤，直接決定選擇的質量。
一是流程思維
新人做選擇時，常踩的一個坑就是憑感覺直接拍板。
務必建立“調(diào)研——定位——算賬——評估”的流程化思維，循序推進，基于定位假設做出財務測算，基于數(shù)據(jù)做出最終決策。
許多投資人在做選擇時，常會直切“算賬”環(huán)節(jié)。
他們一上來就直接內(nèi)定了某個加盟品牌，然后卡著這個品牌的裝修造價、平均房價、運營成本來計算收入、成本和利潤，算出一個回報率。
乍看似乎沒毛病。
但這些計算的依據(jù)是懸浮的，是基于投資人的主觀臆斷進行推測的，看似有一堆數(shù)字做證，其實經(jīng)不住推敲。
在現(xiàn)實中，這個假設真的成立嗎？
該地段和物業(yè)支撐這個品牌嗎？
此處的客群能匹配這個品牌嗎？
此處的酒店競爭市場格局下，這個品牌能堪當生態(tài)位嗎？
缺乏了前兩步（調(diào)研、定位），后面的算賬都是想當然。
沒有調(diào)研就不要亂建議，
沒有定位就不要談算賬，
沒有算賬就不要瞎拍板。
“調(diào)研——定位——算賬——評估”一個流程走下來，可以篩掉90%的殘次品。
（具體調(diào)研、定位的方法，我們下期就具體案例展開來講）
二是定位思維
新人做選擇時常踩的另一個坑，就是碎片化決策。過于糾結局部和細節(jié)，缺乏整體考慮。
新手投資人常會流連于各種視頻、直播、文章，這里搬點“攻略”，那里搬點“知識”，看似囤集了不少干貨，但因為缺乏行業(yè)知識框架，這些碎片很容易流失，“一看就懂，一用就瞎”，很難真正指導決策。
更重要的是，許多信息不能孤立去看，投資人不能照搬別人的經(jīng)驗，需要有主動獲取信息，綜合分析、推理論證的能力。
舉個例子，選物業(yè)有一個通識：
物業(yè)昭示性要好，宜臨近主干道，不宜太過曲折深入。
大家都知道這一條吧？
但我在?？谠ミ^一個項目，那叫一個繞~~
業(yè)主開車帶著我七拐八拐，都快暈車了，才在一個老小區(qū)的小院內(nèi)停車。
但這個店的生意卻很好，位置的影響甚微。
因為大片區(qū)得天獨厚，酒店定位經(jīng)濟型，產(chǎn)品設計感強，客群全是年輕人，對他們來說，看著導航找酒店，這點麻煩比起酒店的高性價比，不算什么的。
你看，一個“缺點”放到適合的場景中，也許就化解了，甚至能變成優(yōu)點——譬如這家店，因為位置偏僻，租金就低，酒店固定成本降下來，利潤就上去了。
所以，判斷項目價值時，不要陷于單一要素，要綜合“場”“房”“人”“競”四個緯度進行分析。
酒店像一株茶樹，它不是孤立存在的，生長于一個小生態(tài)系統(tǒng)中。
酒店的“場”“房”“人”“競”要素，如同它周遭的氣候、土壤、天敵、資源，無一不影響它的生存狀況，并最終決定它能選擇什么樣的生態(tài)位（即定位）。
而能否占據(jù)獨一無二的生態(tài)位，又決定了它是否可以存活，以及存活的質量。
就好比同為綠茶，生于乳山、日照、龍井村、亞朵村，長出了截然不同的味道，賣出了天壤之別的價格。
沒有100%完美的項目，好項目都是相對的。
選酒店時貫徹這兩個原則，通盤考慮，分清主次，權衡取舍，并保持刻意訓練，我們會很快建立自己的“投感”，選出屬于自己的“真命天子”。
05
寫在最后
寫在最后
開春后很多人追問，2024年，還適合投資酒店嗎？
任何時代，總有人做得風生水起，也總有人嗆死灘頭。市場是不確定的，但能確定的是，當下的酒店投資生命周期和市場環(huán)境下，粗放式、賭博式的投資風格不行了。
未來能賺錢的酒店，一定是判斷力和執(zhí)行力的加總。
希望有志于酒店投資的你，能煉出一雙火眼金睛，選對項目，受益十年。
最新評論